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必看!为什么我家房子涨的比别人慢?

2018-09-27 点击 评论

关于选城市,圈里给出了五花八门的标准:GDP、地铁里程数、小学生指数、甚至还有城市投资指数。其实这些都是属于个人总结的野路子,大都是以偏概全。其实这些对于普通老百姓来说,都太复杂了,其实主要就是看基本面。

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1.常住人口和户籍人口之比

假设这个比例高,说明这个城市的吸引力强,可以吸收户籍以外的人口。

例如为什么在2017年以来强二线城市纷纷放开入户,吸引人才落户,一方面确实是为城市经济发展的需要,未来的经济前景好,但最短期的影响依然是为城市去库存,为城市寻找接盘侠。

人一旦留在一座城市打拼,马斯洛需求理论告诉我们,人就是要住,谁也避免不了。这就是庞大的刚需啊,有刚需支撑的地方,房价是比较扎实的,这样的二手房以后才有人接盘。房子说到底是用来住的,所以有刚需支撑的地方,房价才涨的起来。

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2.人口净流入量

人口的净流入量,主要就是用来衡量城市的综合细分能力。

我们放眼全国去看,目前因为人口净流出一直遭diss的便是东北和三四线城市,其中东北是由于产业衰败和体制腐败造成人口大量流失,而三四线是没有工作机会造成大量年轻人流失,而且目前是投资客集聚,未来没有购买力。

楼市分化之下,房价是要依靠经济发展和城市建设去支撑起来的。一方面,买入人口净流出的城市,经济发展动力已经很弱了,涨幅有限,收益有限;另一方面,大量的房产没有人住又不好出租,只有居住属性没有金融属性。未来更是不好转手,沦为纸面财富。

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3.本外币存款余额

?你可能是第一次听到这个指标,说白了就是这个城市居民的钱:人民币存款+外币存款,钱是城市购买力的最直接的体现,中国的国情就是,所有人的观念都是留房不留钱。

?例如,素以民富闻名天下的长三角的杭州、南京、苏州,总本外币存款余额和人均都非常高(当然,被平均的)说明这些城市的购买力非常强。本外币存款余额直接影响了房价的上涨动能和天花板。

最后来说说房价板块轮动,就像我们前几天天说到的,本轮房价上涨的轮动机制就是:一线——强二线——弱二线——三四线,这是周期性的规律,其中,三四线城市房产作为劣后级的资产,在行情末端,总是被最先抛弃的那一个。所有在分化之下,你就要做好调仓换房。

在2009年和2015年中,我们会发现,如果没有及时调仓,三四线城市上涨的收益都要被市场吃掉一大部分。所以你要做的就是将没有价值的弱二线、三四线城市的房产置换到一线、强二线、环一线,然后静静地等风来。